居抜きとスケルトンとは
居抜きは、前のテナントの内装・設備が残った状態の物件。スケルトンは、内装が撤去されコンクリートむき出しの状態の物件です。同じ広さでも、工事のスタート地点がまったく違います。
居抜きのメリット・注意点
メリットは初期費用と工期です。使える設備（空調・給排水・厨房など）が多いほど、工事費は下がり、オープンまでの期間も短くなります。
注意点は3つあります。第一に、設備の「見えない劣化」。空調や給排水管の寿命が近いと、開業後に故障・改修費が発生します。第二に、レイアウトの制約。既存の配管・ダクト位置に縛られ、理想の動線にできないことがあります。第三に、造作譲渡の契約条件。前テナントの所有物と貸主の所有物の区分が曖昧なまま契約すると、退去時にもめる原因になります。
スケルトンのメリット・注意点
メリットは自由度です。ブランドの世界観をゼロから作れるため、デザインを重視する業態や、仕様を統一したい多店舗チェーンに向きます。設備も新品から始められるため、開業後のトラブルが少なくなります。
注意点は、初期費用と工期が居抜きより大きくなること。そして退去時は「スケルトン戻し」が原則となるため、出口の費用も見込んでおく必要があります。
判断の軸は「業態」と「出店戦略」
同業種の居抜き（飲食→飲食など）で、設備状態が良ければ、居抜きは非常に有利です。一方、ブランドイメージを重視する物販・サロン・クリニックや、内装仕様を統一したいチェーン店は、スケルトンからつくる方が結果的に満足度が高いことが多いです。
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