居抜きとスケルトンとは
居抜きとは、前のテナントの内装・設備が残った状態の物件のことです。スケルトンとは、内装が撤去されコンクリートむき出しの状態の物件のことです。同じ広さでも、工事のスタート地点がまったく違います。
居抜きのメリット・注意点
メリットは初期費用と工期です。使える設備（空調・給排水・厨房など）が多いほど、工事費は下がり、オープンまでの期間も短くなります。
注意点は3つあります。第一に、設備の「見えない劣化」。空調や給排水管の寿命が近いと、開業後に故障・改修費が発生します。第二に、レイアウトの制約。既存の配管・ダクト位置に縛られ、理想の動線にできないことがあります。第三に、造作譲渡の契約条件。前テナントの所有物と貸主の所有物の区分が曖昧なまま契約すると、退去時にもめる原因になります。
スケルトンのメリット・注意点
メリットは自由度です。ブランドの世界観をゼロから作れるため、デザインを重視する業態や、仕様を統一したい多店舗チェーンに向きます。設備も新品から始められるため、開業後のトラブルが少なくなります。
注意点は、初期費用と工期が居抜きより大きくなること。そして退去時は「スケルトン戻し」が原則となるため、出口の費用も見込んでおく必要があります。
判断の軸は「業態」と「出店戦略」
同業種の居抜き（飲食→飲食など）で、設備状態が良ければ、居抜きは非常に有利です。一方、ブランドイメージを重視する物販・サロン・クリニックや、内装仕様を統一したいチェーン店は、スケルトンからつくる方が結果的に満足度が高いことが多いです。
迷ったら、契約前に施工会社に物件を見せてください。カネケンでは、物件資料や内見写真から「この物件で希望の業態をやるといくらかかりそうか」の概算をご回答しています（回答までの日数は内容により異なります）。物件契約の前こそ、施工会社の使いどころです。
カネケンが公開している店舗の施工事例は、2026年10月時点で9件（ブランド買取店3・バーラウンジ2・クリニック1・カフェ1・食品スーパー1・スポーツ施設1）です。業種ごとの進め方は、美容室・クリニック・買取店・物販店の記事で業種別に整理しています。
居抜きとスケルトンで、工事費と工期は何で決まりますか？
工事費と工期は、そのまま使える設備の数と、やり替える範囲で決まります。居抜きでも空調・給排水・厨房をやり替えれば、スケルトンに近い費用と工期になります。
居抜きで「使える」と判断してよいのは、動くかどうかではなく、あと何年使えるかまで見た設備です。空調の製造年、給排水管の材質と漏れの跡、厨房機器の型式は、内見のときに確認できます。やり替える設備が増えるほど、居抜きの利点（初期費用と工期）は小さくなります。費用の内訳と目安の考え方は坪単価の記事に、契約前に見る設備条件は物件の設備条件の記事にまとめています。
退去するときの原状回復は、居抜きとスケルトンで違いますか？
退去時に戻す状態は、物件の種類ではなく賃貸借契約書の原状回復の条項で決まります。スケルトンで借りた物件はスケルトン戻しが原則ですが、居抜きで借りた物件でも「スケルトンで返す」と書かれていることがあります。
居抜きで入る場合は、前のテナントの造作をだれが所有し、退去時にだれが撤去するのかを、契約時に文書で決めておくと退去時にもめません。原状回復の考え方は原状回復の基本と退店時の7つのポイントで解説しています。
物件契約の前に、施工会社に何を見せればよいですか？
物件の平面図・現地の写真・設置する設備の一覧の3つがあれば、カネケンは概算をお答えできます。商業施設の物件なら、工事区分表などの施設の工事資料も一緒にお送りください。
資料がそろっていなくても相談は受けています。何をどの順にそろえると概算が早く正確になるかは、見積依頼に必要な資料の記事に7つの資料として並べています。商業施設の工事区分（A工事・B工事・C工事）はB工事・C工事の記事をご覧ください。